随着楼市加速回暖，今年的杭州土地市场呈“低开高走”之势。尤其是在最近的2个月中，杭州市区(包含萧山、余杭)多宗土地高溢价成交，月度土地出让金均超过100亿元。不过，获得“补仓”机会的仅仅是少数实力房企，越来越多的中小房企已沦为这场豪门盛宴的看客，而这将对今后的楼市生态产生深远影响。
大鳄激战地价攀新高
10月27日，绿城联手九龙仓历经27轮鏖战，最终以16.25亿元的总价拿下滨江34号一线江景宅地，创下21046元/平方米的楼面单价，一举超越6年前由绿城明月江南创下的15397元/平方米的最高楼面单价记录。
然而，滨江的“地王”仅仅在三天之后易主。10月30日，中国金茂从16家竞拍房企中脱颖而出，最终以38.84亿元的总价将滨江中兴单元R21-06地块收入囊中，溢价率高达66%，楼面单价达到21512元/平方米。
这只是近期杭州土地市场“豪门之战”的一个缩影。尽管今年下半年以来，杭州土地市场供应量明显增加，但由于“身价不菲”，总价动辄十亿甚至数十亿，令众多实力不济的中小房企望洋兴叹。
“去年的杭州本土房企，全年销售额只要超过10亿，就差不多可以挤入本土房企销售前十。可是一年的销售额，还不够买到一块像样的地。”杭州一家本土房企负责人向记者透露，他们公司虽然也希望今年在土地市场上有所收获，但是在强手面前根本就没有任何拿地机会。
比如10月27日的滨江34号宅地争夺战中，本土房企中除了有绿城、滨江报名之外，德信、大家、中天也都曾报名并出现在竞拍现场。记者发现，27轮报价中，德信和大家只报过一次价，中天未报过一次价。显然，在土地竞拍场上，没有资金实力的中小房企，也就丧失了话语权。
土地向少数房企集中
如果说房产销售比拼的是品牌、品质以及营销能力，那么土地市场比拼的纯粹是资金实力。由于资金实力悬殊，土地加速流向实力房企，也是近期杭州土地市场的一个显著趋势。
10月10日，杭州万科同时拿下大江东工业(仓储)用地和未来科技城宅地，至此杭州万科创下了杭州拿地史上的一个奇迹——从9月11日开始的一个月之内，先后拿下7宗地块，总斥资45亿元。如果再加上今年1月拿下的良渚地块，杭州万科今年已经在杭州拿下8宗地，总金额达到57亿元，占杭州市区今年1-10月出让金总额(485.9亿元)的11.7%。这就为万科未来一两年实现在杭州市场的高份额，打下了坚实基础。
中铁建也是今年杭州土地市场上的另一个赢家。10月，中铁建连夺三宗地块(其中一宗与滨江、平安联合拿地)，而在8月也曾夺得萧山一宗10万平方米以上建筑体量的宅地。10月30日一战成名的中国金茂，凭一宗38.84亿元的地块占据杭州市区今年1-10月出让金总额的8%。中国金茂由方兴地产更名而来，是一家颇有实力的房企，在杭开发的首个楼盘黄龙金茂悦数度热销，其负责人放言年内还将在杭州再拿一宗地。
值得一提的是，这些房企拿地并非没有章法，而是专注于自己的“优势区域”。就比如杭州万科，在良渚已经营多年，可以说是其“大本营”，每当有优质的良渚地块推出，杭州万科都会参与竞拍，几乎无一漏过。此外，城西以及未来科技城，也是万科近几年布局的一个“重地”，其区域优势不言而喻。中铁建今年拿下的多宗地块位于萧山，再加上之前的青秀城、江南国际城等项目，其在“江南”的势力大增，总开发体量高达96万平方米，因此被业内形象地称之为“江南王”。
本土中小房企求转型
“土地越来越向实力房企，尤其是外来大鳄集中，这是不可逆转的大趋势，是房地产行业集中度提高的一个表现。那些无力拿地的中小房企，必将逐步退出房地产市场。”汉嘉地产副总经理陈焕春认为，这是房地产市场发展的一个必然结果，中小房企的生存空间必然会被挤占。
事实上，杭州本土房企中，除了绿城、滨江、天阳、德信等少数房企依然活跃之外，以金都、野风为代表的一批老牌本土房企，已经有多年未现身杭州土地市场。而像华元、欣盛、宋都、广宇等房企，虽偶有拿地动作，但地块都位于非主流板块，难有起色。甚至还有少数房企，比如华门，因资金链断裂而宣告破产；比如郡原，去年谋求重组。
大鳄激战之下的楼市，中小房企不得不面对如何应对以求生存的问题。早在几年之前，不少杭州本土房企就已开始谋求转型。而随着市场形势的进一步发展，未来的转型还将进一步提速，涉及的房企范围也更广。
杭州的上市房企中，浙江广厦已于今年8月宣布，3年内完全退出房地产市场，转而进军影视产业。这样的转型对于负重累累的浙江广厦而言，也许是个不错的选择。莱茵置业也宣布退出房地产，全力进军体育产业，并于今年7月正式更名为莱茵体育。
作为杭州老牌房企的野风房产，近年在土地市场上是颗粒未收，主城区的楼盘也早已售罄，可以说是沉寂多时。野风房产已低调转型，企业发展重心已转向医药等非房地产业务。顺发房产虽然继续恋战房地产市场，但是开发重心已转向三四线城市。
可以预见的是，随着土地市场马太效应进一步加剧，越来越多的本土中小房企将被迫转型，彻底退出房地产市场。
断言市场垄断为时尚早
土地市场的一系列变化，毫无疑问会对今后的楼市产生直接影响。随着大鳄登场，大量中小房企纷纷转型，未来活跃在楼市中的房企数量将会逐步减少，这显然是大概率事件。
土地市场的两极分化，必然造成楼市的两极分化，而这一显现已经在今年杭州房产销售中得到明显体现。据统计，今年前三季度中，销量前20的房企，卖房数量占了整个市场的三成半。占有越多土地储备的房企，也必将在销售中占据更大市场份额。
“一方面，我们应该认识到这是一个必然趋势，任何一个行业的发展也是大抵如此。经过行业洗牌，市场中会出现一些‘巨头’企业。但是房地产市场毕竟不是一个垄断性市场，尤其是在销售环节，面对的是社会大众，不可能形成垄断。如果在一段时期内房企利润有所增加，势必会吸引其他行业的一些企业加入。”浙报地产研究院院长丁建刚认为，土地加速向一些大鳄集中，这对房地产市场和购房者而言，都未必是坏事。毕竟，这些实力房企的品牌和品质相对更高，而有了规模优势之后成本也更可控，资金安全更有保障。
“在当前供大于求的市场环境下，即便一家房企拥有多个楼盘，也不太可能形成市场垄断。大鳄对市场定价有一定的话语权，但是这个话语权也是要充分尊重当前的市场价。而且如果一家房企在同一个区域同时开发多个楼盘，这些楼盘之间本身也会有竞争，这样的例子在杭州楼市并不鲜见。”陈焕春表示，在当前的市场环境下，认为土地向大鳄集中会形成市场垄断，这样的担心是多余的。但如果市场供小于求，而土地又集中在少数房企手上，那么这种担忧就很可能会成为现实。
